Energieausweis

Der Energieausweis ist ein Steckbrief für Wohngebäude. Er vermittelt mit verschiedenen Kennziffern ein Bild von der Energieeffizienz eines Hauses. Kaufinteressenten soll so ermöglicht werden, die Energiekosten besser einzuschätzen.

Als Eigentümer von Bestandsimmobilien benötigen Sie ein solches Dokument, sobald Sie eine Wohnung oder ein Haus verkaufen oder vermieten möchten. Käufer haben ein Recht darauf, sich vor ihrer Entscheidung Informationen über die Energieeffizienz ihres neuen Heimes vorlegen zu lassen.

Einen Energieausweis müssen Sie auch dann haben, wenn Sie Ihr Gebäude umfassend sanieren und dabei eine energetische Gesamtbilanzierung nach der aktuellen Energieeinsparverordnung (EnEV) durchführen lassen.

Strengere Regeln für den Energieausweis
Seit dem 01. Mai 2021 gelten für Energieausweise von Wohnimmobilien strengere Regeln. Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) trägt mit den neuen Regeln dazu bei, dass die Energieeffizienz von Wohnimmobilien transparenter wird. So müssen inzwischen auch die CO2-Emissionen in den Ausweis mit aufgenommen werden. Miet- und Kaufinteressenten sollen damit eine objektive Information darüber bekommen, mit welchen Energiekosten sie voraussichtlich zu rechnen haben.

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Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Es gibt grundsätzlich zwei Arten von Energieausweisen: den Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Diese beiden Varianten führen häufig zu unterschiedlichen Einschätzungen über den Energiestandard. Das liegt daran, dass die notwendigen Daten auf unterschiedlichen Wegen erhoben oder berechnet werden und somit vom jeweiligen Messverfahren abhängen. In der Regel sind alle Arten von Energieausweisen zehn Jahre lang gültig.

Der Verbrauchsausweis oder verbrauchsorientierter Energieausweis: Er stellt den tatsächlichen Energieverbrauch je Quadratmeter fest. Diese Form des Energieausweises steht daher in enger Abhängigkeit zum individuellen Nutzerverhalten. Auf dem Ausweis gibt es eine Skala von Grün bis Rot, die die Energieeffizienz des Gebäudes zeigt. Bessere Werte gehen in Richtung „Grün“. Dieser Ausweis ist die kostengünstigere Variante und kann bei verschiedenen Fachbetrieben und sogar beim Schornsteinfeger beantragt werden. Hierfür werden lediglich die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre herangezogen.

Der Bedarfsausweis: Hierbei handelt es sich um den energetischen Ausweis einer Immobilie. Grundlage für den Energieausweis ist die deutsche Energieeinsparverordnung (EnEV), die festlegt, welche energetischen Kriterien akzeptabel sind. Außerdem gibt sie vor, dass Immobilien je nach ihrer Energieeffizienz in eine Klasse einzuordnen sind. So ist es auf den ersten Blick möglich, Immobilien bezüglich ihres Energieverbrauchs und Energiebedarfs einzuschätzen. Bedarfsausweise sind meistens teurer als Verbrauchsausweise, haben aber auch mehr Aussagekraft.

Wesentliche Merkmale der beiden Energieausweise:
Verbrauchsausweis:

  • Gibt den Energiebedarf eines Gebäudes auf Basis des durchschnittlichen Energieverbrauchs der Bewohner in den letzten drei Jahren an.

Bedarfsausweis:

  • Gibt den rechnerischen Energieverbrauch auf Basis des energetischen Zustands des Gebäudes an.

Welchen Ausweis benötigen Sie?

Immobilien bis Baujahr 1977:

  • mit 1–4 Wohneinheiten: Bedarfsausweis
  • mit fünf und mehr Wohneinheiten: Freie Wahl

Immobilien ab Baujahr 1978:

  • mit 1–4 Wohneinheiten: Freie Wahl
  • mit fünf und mehr Wohneinheiten: Freie Wahl

Neubauten:

  • Bedarfsausweis

Büro- oder Verwaltungsgebäude, Gewerbe- oder Einkaufszentren und ähnliche Gebäude:

  • Energieausweis für Nichtwohngebäude

Gibt es in einem Gebäude sowohl Wohnungen als auch Gewerberäume, sind unter Umständen zwei getrennte Energieausweise erforderlich.

Ausnahmen bei der Wahl des Energieausweises
Wurden bei einem älteren Gebäude Verbesserungen in der Außenhülle nach 1977 vorgenommen, z.B. Außendämmung, Dämmung der oberen Geschossfläche, Austausch der Fenster, so greift die aktuelle EnEV und es wird dann nur ein Verbrauchsausweis benötigt.

Von der Ausweispflicht befreit sind
Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern. Weitere Spezialfälle, für die Sie keinen Ausweis benötigen, werden in der EnEV beschrieben.

Was sagen die Energiekennziffern aus?

Mit Hilfe der Energiekennzahlen soll ein Vergleich der energetischen Beschaffenheit von Gebäuden in ganz Deutschland möglich sein. Sie erlauben jedoch keinen unmittelbaren Rückschluss auf den künftig zu erwartenden Energieverbrauch und die Energiekosten, weil diese von vielen Faktoren abhängen, die für die Ausweiserstellung aber keine Rolle spielen.

Basis für jeden Energieausweis ist die zum Zeitpunkt der Ausweiserstellung gültige Energieeinsparverordnung (EnEV). Diese Verordnung wurde schon mehrfach überarbeitet. Daher ist es schwierig, die Referenzwerte älterer Energieausweise mit neueren zu vergleichen. Denn die Kennziffern werden je nach geltender EnEV unterschiedlich bewertet.

Das zeigt sich auch am Beispiel eines Farbbands und der Einordnung des Hauses in eine Energieeffizienzklasse (A+ bis H).

In älteren Ausweisen werden viele Gebäude positiver bewertet als in neueren. Deshalb ist es beim Vergleich von Gebäuden auch wichtig zu wissen, wann der Energieausweis ausgestellt wurde.

Eine wichtige Kennziffer, der so genannte Endenergiebedarf des Gebäudes, wird jedoch auch in älteren Ausweisen nach dem gleichen Verfahren berechnet wie aktuell. Dieser Zahlenwert ist in Bedarfsausweisen unterhalb des Bandtachos auf Seite 2 zu finden.

Angaben in Kaufangeboten

Folgende Informationen müssen bei Verkauf von Immobilien angegeben werden:

  • Art des Energieausweises (Verbrauch- oder Bedarfsausweis)
  • Angaben zum wesentlichen Energieträger
  • Entsprechender Energieverbrauchskennwert für den Endenergieverbrauch
  • Energieeffizienzklasse (keine Pflicht für Ausweise, die vor Mai 2014 ausgestellt wurden)
  • Baujahr der Immobilie

Diese energetischen Angaben sind bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien verpflichtend. Fehlen diese Angaben, droht ein Bußgeld bis zu 15.000 Euro.

Wann müssen Sie den Energieausweis vorlegen?
Laut europäischer Gesetzgebung müssen Verkäufer den Ausweis spätestens bei der Objektbesichtigung vorlegen oder aushändigen. Die früher übliche Vorgehensweise, den Ausweis gar nicht oder nur dann vorzuzeigen, wenn der Kaufinteressent ausdrücklich danach fragt, ist nicht mehr zulässig. Sie müssen den Energieausweis also rechtzeitig vor Vertragsabschluss zur Kenntnis vorlegen, beispielsweise als Aushang bei der Besichtigung des Objekts. Möglich ist es auch, die Ausweisdaten per E-Mail oder Fax zu übermitteln. Die Pflicht zur Vorlage umfasst das ganze Dokument, also einschließlich der Modernisierungsempfehlungen, sofern der Ausweis welche beinhaltet.

Auch wenn keine Besichtigung des Objekts stattfindet, müssen Verkäufer den Ausweis vorlegen oder übersenden, und zwar spätestens dann, wenn ein Interessent sie dazu auffordert.

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