Immobilienbewertung

Gerne führen wir bei Ihnen vor Ort eine kostenfreie, professionelle Immobilienbewertung durch.

Eine erste Einschätzung über den Wert Ihrer Immobilie gibt Ihnen unser Bewertungsrechner.

Zum Bewertungsrechner

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, sieht die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz Immo-Wert drei Verfahren vor. Diese sind:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass alle Verfahren zu nahezu identischen Ergebnissen führen. Die Verfahrenswahl für die Marktwertermittlung erfolgt entsprechend den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) auf der Grundlage der üblichen Nutzung derartiger Immobilien sowie der Verfügbarkeit der zu ihrer marktkonformen Bewertung wesentlichen Daten. „Stützend“ wird immer ein zweites Verfahren gerechnet, um das Ergebnis zu bestätigen.

Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Außerdem erstellen wir Ihnen gerne kostenfrei eine Wertermittlung für Ihre Immobilien.

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Vergleichswertverfahren

Wie der Name schon sagt, wird der Wert „aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt.“ Dabei wird zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken unterschieden. Da nun jede Immobilie einzigartig ist, „sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen.“ Aber wie macht man das? Eine sehr gute Möglichkeit sind die von den Gutachterausschüssen der kreisfreien Städte und Landkreise zur Verfügung gestellten Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung. Diese stammen aus tatsächlichen Verkäufen in der jeweiligen Region und werden anonymisiert angeboten.

Wir als professioneller Makler und Immobilienbewerter arbeiten mit einer Software der Firma Sprengnetter, die sich mit speziellen Lösungen für die Immobilien- und Kreditwirtschaft seit mehreren Jahrzehnten auf die Immobilienbewertung spezialisiert hat. Hier wird anhand von über 30 Merkmalen einer Immobilie der Vergleichswert aus Daten von über 243.000 Immobilienverkäufen ermittelt. Wegen der sehr guten Datenlage ist das Vergleichswertverfahren auch das am häufigsten verwendete Verfahren.

Unsere Ausbildung als geprüfter Immobilienbewerter (Sprengnetter Akademie) und die jahrelange Marktkenntnis geben uns zudem Gewissheit, mit den Preisen richtig zu liegen.

Ertragswertverfahren

Bei diesem Verfahren wird der Wert einer Immobilie vom Ertrag, in der Regel den Mieteinnahmen, ausgehend berechnet. Dieses findet vor allem bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien Anwendung.

Ganz vereinfacht wird dies in der sogenannten Maklerformel angewendet, indem der Mietertrag mit einem Faktor von beispielsweise 20 oder 25 multipliziert wird. So ergäbe dies bei einer jährlichen Mieteinnahme von 10.000 EUR einen Immobilienwert von 200.000 EUR bzw. 250.000 EUR.

Der Umkehrwert des Multiplikators ist dann die Rendite von 5% bzw. 4%. Investoren nutzen diese Formel gerne für eine erste Orientierung beim Angebotspreis.

Beim korrekten Ertragswertverfahren werden der Wert des Grundstücks und der Wert der Immobilie separat berechnet und dann addiert. Hintergrund der Aufteilung ist, dass ein Grundstück keine Restnutzungsdauer hat. Es wird mit dem Bodenwert bewertet. Auf diesen wird ein Ertrag anhand des Liegenschaftszinssatzes berechnet, den der jeweilige Gutachterausschuss bereitstellt

Beispiel:

Der marktüblich erzielbare Mietertrag (nicht zwingend der tatsächliche) für ein Haus beträgt 21.000 EUR pro Jahr. Davon gehen 3.000 EUR Bewirtschaftungskosten ab, so dass ein Rohertrag von 18.000 EUR bleibt, der vom Gesamtertrag abgezogen wird.

Das Grundstück ist 400 qm groß. Der Bodenrichtwert beträgt 300 EUR. Somit beträgt der Bodenwert 120.000 EUR. Der Liegenschaftszinssatz für freistehende Häuser in der Region wird mit 3% angegeben. Somit beträgt der Ertragsanteil des Grundstücks 3.600 EUR, der vom Gesamtertrag abgezogen wird.

Die verbliebenen 14.400 EUR (18.000–3.600 EUR) sind der Ertrag des Hauses. Hier kommt nun wieder der „Vervielfältiger“ ins Spiel.

Dieser berechnet sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins. Es werden somit das Alter, der Sanierungsstand des Gebäudes und ein für diese Gebäudeart am Standort üblicher Ertragszins berücksichtigt. Dieser Vervielfältiger kann z.B. 18 lauten. Damit wäre der Ertragswert des Gebäudes 14.400 EUR x 18 = 259.200 EUR.

Zusammen mit dem Grundstückswert ergibt sich ein „vorläufiger Ertragswert“ von 120.000 EUR plus 259.200 EUR = 379.200 EUR. Dieser Wert ist vorläufig, da er noch um „besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“ gemindert oder erhöht werden kann. So können z.B. ein längerer Leerstand oder ein Renovierungsstau wertmindernd und eine gerade abgeschlossene Kernsanierung wertsteigernd sein.

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Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie im ersten Schritt über die Kosten eines Neubaus ermittelt. Dazu gibt es umfangreiche Tabellen für viele verschiedene Haustypen und fünf unterschiedliche Ausstattungsstandards. Da diese Tabellen nicht ständig auf den aktuellsten Stand gebracht werden, muss eine Anpassung mit dem sog. Baupreisindex erfolgen. So sind die Neubaukosten im Zeitraum von 2010 bis 2020 um 30,7% gestiegen.

Da jedoch die nun ermittelten Neubaukosten höher sind als der Wert einer bereits gebrauchten Immobilie, wird unter Berücksichtigung eventuell durchgeführter Sanierungen eine Restnutzungsdauer ermittelt. Je älter ein Gebäude ist und je weniger saniert wurde, umso geringer ist aus aktueller Sicht die Restnutzungsdauer (RND). Bleiben von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren noch 40 Jahre RND beträgt der anteilige Wert 50% der Neubaukosten, der „vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen“.

Ähnlich, wenn auch weniger aufwendig, wird der „vorläufige Sachwert der baulichen Außenanlagen“ ermittelt.

Als dritte Komponente wird der Bodenwert hinzugerechnet. Dieser ermittelt sich aus der qm-Zahl x Bodenrichtwert in EUR, wie im Beispiel beim Ertragswertverfahren. Als Summe dieser drei Teile ergibt sich der vorläufige Sachwert.

Die nächste Hürde ist die unterschiedliche Bewertung von gleichen Immobilien in unterschiedlichen Lagen. Derzeit werden Immobilien in gefragter Lage am Rande einer Großstadt mit höheren Preisen honoriert als baugleiche Gebäude auf dem Land und mit geringer Infrastruktur. Die zuständigen Gutachterausschüsse veröffentlichen hierzu regelmäßig sog. Sachwertfaktoren, die diesen Umstand widerspiegeln. Mit diesem Faktor erfolgt die „Marktanpassung“ des vorläufigen Sachwertes, so dass als Ergebnis ein „marktangepasster vorläufiger Sachwert“ vorliegt.

Abschließend kommen wieder „besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“ zum tragen, die den Wert noch einmal nach oben oder unten korrigieren können. Daraus ergibt sich schließlich der „Sachwert“ einer Immobilie.

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